地区計画とは

　地区計画は、地区内の住民等が主体となって、まちづくりの目標やルール等を都市計画に定めるもので、昭和55年の都市計画法及び建築基準法の改正により創設されました。その後、社会経済状況や都市の状況の変化から数回にわたる制度の拡充が行われ、地区計画にはさまざまなバリエーションが創設されています。
　地域地区や都市施設などの都市計画は、都市全体の観点から広い範囲にわたって定められるのに対して、地区計画は、地区という小さな単位で、道路、公園、歩道状空地等の地区内の公共施設（以下「地区施設」という。）の配置や「建築物の用途の制限」や「建築物の高さの最高限度」、「建築物等の形態・意匠の制限」といった建て方のルールを、実情に応じて詳細に定めることができるため、地区の住環境の保全や地区に相応しいまちづくりの積極的な誘導を図ることができます。

　地区計画の策定にあたっては、はじめに、下記の事項にあるような、地区計画の目標や地区の整備・開発・保全に関する方針等を定めます。

• 地区計画の目標
• 土地利用の方針
• 地区施設の整備方針
• 建築物等の整備方針

　地区整備計画とは、建築物等の整備や土地利用に関する計画のことで、以下の事項について、必要に応じて定めることができます。
1）地区施設の配置及び規模
　地区施設とは、地区内の居住者等の利用に供される道路、公園、公共空地（広場、歩道状空地等）等のことで、必要に応じて、地区施設の配置及び規模を、地区整備計画に定めることができます。
2）建築物等の制限に関する事項
　建築物等の制限に関する事項について、必要に応じて地区整備計画に定めることができます。
　定められた事項は、開発許可の制限に結びつくほか、開発行為、建築行為等については、これらに着手する30日以前に届け出ることが義務づけられており、計画に適合しないものは、設計の変更などを行うよう勧告できます。
　また、建築物の敷地、構造、用途等に関する事項は、建築基準法に基づき、市建築条例基準に位置付けることができます。建築条例化された制限内容は、建築確認の審査要件となり、要件に合わない建築計画に対しては建築確認済証が交付されないことになります。
　西宮市内の地区計画では、以下のような事項が定められています。

• 建築物等の用途の制限
• 容積率の最高限度又は最低限度
• 建蔽率の最高限度
• 建築物の敷地面積の最低限度
• 建築面積の最低限度
• 壁面の位置の制限
• 工作物の設置の制限
• 建築物等の高さの最高限度又は最低限度
• 建築物等の形態又は意匠の制限
• 垣またはさくの構造の制限

3）その他、土地利用の制限
　現存する樹林地、草地などの良い環境を守り、壊さないように制限することができます。